Konut Kiralama vs. Satın Alma: Hangisi Daha Mantıklı?

Türkiye'de konut piyasası, hem yatırımcılar hem de yaşam alanı arayan bireyler için her geçen yıl daha da karmaşık hale geliyor. Son yıllarda yaşanan konut fiyatlarındaki yüksek artış, artan enflasyon, düşük arz ve yüksek talep dengesi, insanları şu soruya yöneltiyor:
Kira mı daha mantıklı, yoksa konut satın almak mı?

Bu yazıda, güncel piyasa verileri ve yatırım getirisi analizleriyle, bu soruya kapsamlı bir şekilde yanıt arayacağız.

1. Konut Fiyat Artışları: Yükselen Eğilim Devam Ediyor

Son 3 yılda Türkiye’de konut fiyatlarında ciddi artışlar yaşandı. Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi verilerine göre:

• 2020-2023 arasında konut fiyatları %700’e yakın arttı.
• 2024’te bu artış hızı yavaşlasa da özellikle büyükşehirlerde hâlâ yıllık bazda %40-60 arasında bir artış gözlemleniyor.
• Antalya, İstanbul, Muğla, Mersin gibi şehirler, yabancı yatırımcı ilgisiyle fiyat artışında öne çıkıyor.
• Bu tablo, birçok kişi için “satın almak artık çok pahalı” düşüncesini beraberinde getiriyor. Ancak konut fiyatlarının enflasyona karşı korunma aracı olarak da işlev gördüğü unutulmamalı.

2. Kira Getirisi Ne Kadar Karlı?

Kira getirisi, bir gayrimenkul yatırımcısı için kritik öneme sahiptir. Türkiye genelinde ortalama brüt kira getirisi oranı 2024 sonunda yaklaşık %3,5 - %5 arasında değişiyor. Ancak:

• İstanbul’da merkezi semtlerde bu oran %2-3 arasında kalabiliyor.
• Antalya, Alanya gibi bölgelerde ise bu oran %5-7’ye kadar çıkabiliyor – özellikle kısa dönem kiralama ile.

Kira getirisi hesaplanırken göz önünde bulundurulması gereken bazı faktörler:

• Bölgedeki kira çarpanı: Satış fiyatının yıllık kira bedeline oranı (örneğin 20 yıl = 240 ay).
• Aidat, bakım masrafları ve boşluk dönemleri.
• Vergiler ve stopaj gibi giderler.

Kısacası, sadece kira geliri bazlı bir yatırımın geri dönüş süresi (amortisman süresi), çoğu bölgede 20 yılın üzerinde.

3. Satın Almanın Avantajları ve Riskleri

Satın alma kararı, uzun vadeli bakıldığında pek çok avantaja sahip olabilir:

✅ Değer artışı potansiyeli: İyi bir lokasyondaki mülk zamanla ciddi prim yapabilir.
✅ Pasif gelir: Kiraya vererek düzenli nakit akışı sağlayabilirsiniz.
✅ Enflasyon koruması: Konut, genelde enflasyonun üzerinde artan bir varlıktır.
✅ Vatandaşlık ve oturma izni fırsatları (yabancı yatırımcılar için).

Ancak riskler de göz önünde bulundurulmalıdır:

❌ Yüksek peşinat ve kredi faizi: 2025 itibarıyla konut kredisi faiz oranları %3’ü aşmış durumda.
❌ Durgunluk riski: Bazı bölgelerde fiyatların doygunluğa ulaşması.
❌ Vergi ve tapu harçları: Alım-satım süreçleri ek maliyet doğurur.

4. Kiralamanın Avantajları ve Riskleri

Özellikle geçici olarak bir şehirde yaşayanlar veya taşınma olasılığı yüksek olanlar için kiralama mantıklı olabilir.

✅ Düşük başlangıç maliyeti: Taşınma ve depozito dışında büyük bir ödeme gerektirmez.
✅ Esneklik: Bölge veya ev değiştirme özgürlüğü.
✅ Sabit gider planlaması: Büyük bakım-onarım gibi maliyetler kiracıya değil, ev sahibine aittir.

Ancak:

❌ Kira artışları sınırlı olsa da devam ediyor. 2024'te %25 sınırı vardı; ancak bu sınırın kaldırılması durumunda %60-70'lere varan artışlar bekleniyor.
❌ Ev sahibiyle yaşanabilecek sorunlar: Tahliye süreçleri, kontrat anlaşmazlıkları vb.

5. Hangisi Daha Mantıklı?

Bu sorunun yanıtı kişiden kişiye değişse de genel bir karşılaştırma şöyle yapılabilir:

Sonuç: Hangisi Size Uygun?

• Eğer uzun vadeli kalmayı planlıyorsanız ve birikiminiz varsa, satın alma daha mantıklı olabilir.
• Ancak düşük bütçe, kısa vadeli konaklama ve daha fazla hareket özgürlüğü arıyorsanız, kiralama tercih edilmelidir.
• Yatırımcılar içinse, bölge seçimi ve değerlenme potansiyeli çok daha önemlidir. Doğru yerde alınan bir mülk, yüksek kira getirisi ve primle kazanç sağlayabilir.

Olagayrimenkul olarak, hem kiralık hem satılık portföylerde bölgeye özel analizlerle size rehberlik ediyoruz. Satın almak mı, kiralamak mı sorusuna birlikte netlik kazandıralım. Bizimle iletişime geçin!